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温州土地使用权是否有偿续期须由国务院定夺

2019/10/10 3:43:21
  

  由温州“撞限房”所引发的土地使用权到期是否无偿续期的问题,已经引起了中央有关部门的关注。作为全国土地工作主管部门的国土资源部,已于4月20日派出调研组,赴浙江省温州市,就“撞限房”问题进行调研。

  在此之前,温州市已将撞限房相关情况分别上报至浙江省国土资源厅和国土资源部。对于续期方式,从中央层面尚无定论。但是,住宅用地和非住宅用地使用权到期之后的续期方式,或将有所区别。

  按照现行法律框架,土地使用权集中到期之后的续期方式,届时须由国务院以国务院令或条例的方式予以确定。目前,包括全国人大法工委、国土资源部等部门,也正在对续期方式的问题进行研究。

  温州并非个案

  “我们要求温州把有关的情况先报上来,我们还是比较重视这件事的。”4月20日中午,一位不愿具名的国土资源部内部人士向《中国经营报》记者表示,目前,温州市政府已经将有关情况分别上报至浙江省国土资源厅和国土资源部,与此同时,国土资源部已经派出调研组,赴温州了解情况。

  在此之前,媒体报道称,在温州市主城区横河北新村、水心、上陡门等社区,部分居民房屋的20年期限土地使用证从去年开始陆续到期。温州市主城区20年期限土地使用证到2017年底到期有600多宗,到2019年底到期有1700多宗,主要集中在鹿城区、龙湾区、瓯海区等特定区域、特殊时期的特定房屋。

  中国房地产开发综合研究院首席研究员江青永告诉记者,这样的情况不仅在温州不是个案,在全国范围内也不是个案。深圳、青岛等城市,前几年都出现过类似的情况。所以,他对于温州撞限房的有关情况并不感到意外。

  位于青岛黄岛区的阿里山和紫金山两个小区,近年来就出现了土地使用权即将到期的问题。同时,深圳部分出让较早的国有建设用地,也面临使用权期限届满的续期的问题。类似的情况,也出现在新疆维吾尔自治区。

  “当前这类事情,主要出现在深圳、青岛、温州这些市场化改革走得比较早的城市,当时,国有土地的出让才刚刚开始,出于探索阶段,有很多现在看来不规范的方式,比如,现在集中出现问题的,都是使用权20年、30年期限的土地,这些出让年限,在现在看来很不规范,但是,在当时却是创新和探索。”江青永说。

  温州的案例最为典型。1995年前后,温州国有企业拥有一批通过划拨而来的住宅用地,但是此后,温州开始尝试国有土地使用权有偿出让,因此,就决定将这批划拨而来的住宅用地改为有偿出让,采用的方式就是补缴土地出让金。考虑到个人补缴土地出让金的负担问题,温州将使用权期限划分为了6档,即20年、30年、40年、50年、60年和70年,房屋拥有者可以选择。这即是这次的所谓“撞限房”的来源。

  《物权法》留尾巴

  对于房产土地使用权到期之后的处置方式,全国人大法工委、国土资源部等有关立法、职能部门近年来一直没有中断研究,但是,由于市场尚未集中出现类似的问题,研究并未在短期内形成共时性的结果。换句话说,土地使用权到期续期方式问题,目前尚不具备全国性的紧迫性。

  1990年,国务院颁布《城镇过头土地使用权出让和转让暂行条例》,其中第十二条规定,居住用地土地使用权70年,工业用地50年,教科文卫体用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或其他用地50年。这即为当前土地使用权的基本框架的来源。

  根据记者掌握的情况,对于土地使用权到期续期方式的问题,主要在两个阶段有过集中的研究,一是在《物权法》制定过程中到颁布之后的一段时间;二是《土地管理法》启动修订工作的初期。研究和讨论的焦点,均是是否有偿续期问题。

  2007年,《物权法》通过,该法第149条规定,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期,依照法律规定办理。但是,物权法并未对续期的方式进行明确,也就是说,没有明确有偿还是无偿的问题。

  一位参与物权法起草的权威人士告诉记者,当时全国人大法工委即讨论了这一问题,过程中存在两种观点,一种是购房时既然已经缴纳了土地出让金,自动续期应免费,一种是应当缴纳一定的土地使用费。最终,由于分歧较大,且事关利益重大,简单定论被认为缺乏科学依据,因此,最终形成了“慎重研究,物权法不做规定为宜”的结论。

  国务院定夺

  “温州出现的情况,和深圳、青岛出现的一些案例情况是不一样的。”江青永说。温州出现的是土地使用权已经到期,而此前深圳、青岛出现的情况,则是在尚未到期或邻近到期的时候对土地使用权进行续期。

  日前,深圳市国土资源和规划局官方微博挂出说明称,2004年出台的《深圳市到期房地产续期若干规定》(深府【2004】73号)文件解决的对象特指在深圳特定历史阶段形成的、特殊的行政划拨用地问题。

  《若干规定》明确上述用地在不改变用途的情况下,按有偿使用土地的原则延长土地使用年期,其中一种延长方式就是补交地价签订土地出让合同,在国家规定的最长土地使用年期减去已使用年期的剩余年期范围内约定年期内,补交地价数额为相应用途公告基准地价的35%。

  1995年9月18日后已签订《土地使用权出让合同书》的土地使用权到期后,如何续期、是否需要交纳地价等问题,则正在研究制定相关政策。根据记者掌握的已经处理的几宗案例的情况看,其补缴的金额,是按照当年出让时的价格标准计算,而不是按照现行标准计算。

  2007年,全国人大法工委民法室编著《中华人民共和国物权法精解》,其中提到土地使用权到期续期方式的问题时表示,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。这其中使用的是“土地使用费”概念,而不是土地出让金。

  所谓土地使用费是指以划拨、出让、租赁、作价出资或入股等方式有偿使用国有土地的单位或个人,按照国家规定的标准和方法,向国家缴纳的土地资源性收益。而土地出让金则是一种资产使用权变更转移的方式,其内涵是指国家作为土地所有者将其一定年限的国有土地使用权出让给受让人,并向受让人收取的土地使用权价格。

  “土地使用权到期后的续期,不是使用权的转移,而是原有使用权的延续,所以,从这个角度上理解,深圳收取的是土地使用费,而不是土地出让金,所以,按照当年的价格,而不是按照当前的价格。”江青永说。

  所以,他认为,按照这一思路推广,即便土地使用权到期后需要有偿续期,其方式也绝非是重新收取土地出让金,而至多是收取土地使用费,这个价格就将低上很多。

  “《土地管理法》的修订工作,涉及的方面很多,时间也拖得很长,至今还尚未进入正式程序,因此,当时的草稿,甚至都不能叫草案,只能说是各方进行讨论的一个基础,自动续期,确保了财产权利,至于方式,继续延续物权法的思路,不做具体规定。”一位参与该法修改的人士向记者表示。

  记者了解到,按照目前的法律框架,决定土地使用权到期续期方式的权力在国务院。此前,人大法工委民法室在当年编著的《中华人民共和国物权法精解》中明确,住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期,续期的期限、土地使用费支付的标准和办法,由国务院规定。

(责任编辑:钟庆辉 UN660)

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